物业费催费通知书范文、招数及法律和法规依据

  日开始，我管理处从未收到贵公司的物业费。 按时交纳物业费是每位业主的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保障。物业费是园区公共秩序维护、环境卫生、公共区域维修，以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运作的根本保障。 如您不能按时足额交纳物业费，将会对园区物业管理服务工作导致非常严重的影响。同时，也侵犯了已交费业主的切身利益。至元。 在此，我管理处郑重提醒，请贵公司尽早缴纳欠款，如再拖延，我管理处将按双方签订《物业服务合同》相关条款收取千分之五的滞纳金，并且将依据《物业管理条例》以及《物业服务合同》等相关规定，诉诸法律，采取诉讼、强制执行等方式，通过法律手段追究您的法律责任。届时，您不但要全额支付拖欠的物业费本金及滞纳金，还要按照诉讼风险承担对应的诉讼费、保全费以及一切与此相关的费用，请您慎重考虑诉讼可能带来的不利法律后果，及时支付拖欠的物业费，以免我物业采取不必要的措施。

  ____年度物业费收缴工作已临近尾声，经管理处统计，您户的物业费自________年______月_______日至___________年_______月_______日共计人民币___________元还未缴付。上述欠款已超过缴纳期限，本司唯恐阁下事务繁忙，一时遗忘，现特函告知：为维护小区全体业主共同利益及保证社区物业管理工作正常进行，请您配合及时交纳物业费。 为了方便您的缴费，可采取以下方法：

  （注：如在202X年X月X日之前，仍不缴纳所欠物业费，我司将停止相关物业服务，并从当月首日起计收钱款总额每日0.3%的滞纳金，届时不再另行通知，引起的一切后果由欠费户自行承担。）

  您所购买的位于xxx小区xxx号房自xx年xx月-xx年xx月的物业服务费、空调及水电等各项费用总计人民币xxxx元（其中含滞纳金xxx元）至今还没结清，小区管理中心已多次向您发出书面催款通知，并就欠费问题与您进行过沟通，但至今仍未见您交纳相关欠款。截止xx年xx月xx日，水费xx元、电费xx元、公摊电费xx元、公摊水费xx元、空调费xx元、城市垃圾处理费xx元。因此，这已严重影响了小区管理中心对该房号正常服务工作的开展，小区管理中心也已无力再为该房号垫支每月水、电费用、物业人员工资、公共设备设施维修费等大额费用。

  根据《物业管理条例》第七章第四十七条：业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者维修资金的，物业管理公司能够每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或按照约定加收滞纳金。《物业管理条例》第四十二条：业主应该依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务公司能够向人民法院起诉。 因此，为维护广大业主的共同利益，请您务必在xx年xx月xx日前交清物业服务等相关欠费。

  阁下公寓的管理费仅缴至_____年___月___日，物业管理公司至今未收到贵公寓_____年___月___日到_____年___月___日的管理费，共计___________。 为了能够更好的保证物业管理工作顺利开展，本公司现特致函通知，敬请阁下尽快前往xx管理处交纳。

  很荣幸我们也可以为阁下提供物业管理服务，在我们服务的过程中，得到了您的全力支持和理解，在此表示感谢！

  根据相关的规定和公约，在过去x个月的时间里阁下接受了我们的物业管理服务，为了可以使你继续享受到我们及时的服务和履行您的义务，请于x月x日前交纳物业管理费、特约服务费和水电气费用等，详细费用见下表。您可以到服务中心办公室办理手续或者可以在银行直接办理转账手续。 单元 室 业主：在此再次感谢您配合我们的工作，如果你对我们的工作有什么建议或者不满，你可以提出，我们将会重视您的每一个建议；如果您对我们的员工工作有什么不快，你可以到管理处主任办公室投诉，我们热忱欢迎您监督我们的工作。

  根据《物权法》、《物业管理条例》等法律和法规精神规定，缴纳物业服务费是每位业主应尽的义务，未缴费的业主实际是侵犯了已缴费业主的合法权益。结合本项目当前的收费情况，仍有部分业主未履行缴费的义务，却享受着保洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等物业服务内容，对此，我们为维护已缴费业主和我公司的合法权益，将保留通过法律途径解决的权利，并根据我物业公司与广大业主签订的《前期物业服务协议》向欠费业主收取滞纳金。

  为了社区物业服务工作能正常运作，希望业主尽快到物业服务中心缴纳相关联的费用（或预约上门收费）。近期，我们将组织所有物业服务人员（秩序维护员、保洁员及专职收费人员）利用不一样时间段不间断地进行上门收费。同时为方便广大业主，我们也将组织人员到业主所在单位做收费，通过多种手段方便业主缴费。

  上述措施大幅度提升了物业服务的工作量和成本，希望得到广大业主的理解和支持。我们物业服务中心全体员工再次向已缴纳物业服务费的业主表示衷心地感谢和致敬，谢谢你们对我们工作的支持。

  招数说明：由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。故我们应根据业主家的背景，客户类型进行分类，通过短信、电话等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白是否按时缴纳物管费是有人管控的，打消客户“迟交无所谓”的念头。

  注意事项：高瞻远瞩，步步为营。在第一次与客户接触时，是建立良好关系的开始，切忌态度强硬，应给客户留下更多人性化服务感受。如客户提出无理要求，宜用缓兵之计，即使明知最终结果也不能妥协，第二次接触再拒绝，客户也大多可以接受。

  招数说明：很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工。对这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。

  1、如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。

  2、如果业主一直含糊其辞说”最近”“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间以后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。

  4、在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。

  “断其后路”案例：业主何老师之前有几个月的历史欠费。电话打过去一直说”没空“、”知道了“或“有时间就交”。在沟通过程中，小X建议业主通过转账方式支付，”老师，像你这样比较忙的话可优先考虑转账的，本来您在外地回来一次也都不方便。我把公司账号发到你手机上“，发送账户后，过半小时，再次联系业主。”何老师，帐号您收到了吧，你看您哪天有空转呢，我好让财务帮您注意着，及时入账“。何老师同意了两天后转账。两天过后小X继续打电话给何老师说：老师，您已经转账了哈，我跟您确认一下转账的时间和金额。（一定要非常诚恳坚定地认为他已经转账了，哪怕你已确定没有）如果他说还没有转，好，继续说：”那你看这个周末之前可不可以啊，到时候我再跟您确认……就这样，他第一次说不好意思还没有转账，第二次是还说没转，到第四次就不好意思再说了。几次下来，何老师也就“不想再被烦”直接转了。

  招数说明：业主并非恶因欠费，多次催费中可以感觉到对方有耐心，且答应快，却一直以工作忙忘记交费为由，不及时缴纳物管费，当然也没有明确说拒缴。

  1、了解掌握对方性格，善于区分类型，避免表现过度引起业主反感，此招不建议在性格暴躁，没有耐心的业主前使用。

  2、面对此类业主，可以把自己的难处、尴尬、责任、时限等情况告知业主，以获得理解。

  4、利用业主与个人关系套近乎，态度诚恳，表现出为难，甚至引人怜悯的样子，让对方知道催费对你、对你的工作绩效影响何其重要。

  “我知道您不是有意欠费，只是前几天上司当着部门所有同事的面，提到我负责的片区收费率是部门最低的，个人考核也受到了较大影响。连我也开始怀疑自己的工作上的能力了……”

  “说实话，我也知道您很忙，我也不希望天天给您电话打扰您工作、生活。每次给您电话通知缴费，打多了，我自己都不好意思了（实际上真正觉得不好意思的是欠费不交的业主），真的让我很为难……”

  招数说明：业主在买房、接房时留下了个人隐私信息，但出现欠费时，却无法通过当初软件、资料留下的手机号及其他途径（通过户内门机呼叫、上门催收、业主朋友转达等）及时联系业主缴费，这时就可以想尽办法，挖掘资源，利用其他途径查询到业主的联系方式通知其缴费。

  1、与开发商联系，获得业主初期买房时在地产公司留下的手机号，或获得购房时身份证复印件上的地址；

  2、利用日常工作的信息积累，如：来电显示的电话登记，装修押金退还的登记，即使更新在红苹果系统；

  询问业主联系方式说线、语气急切，“逼迫”对方告诉你，如：“现在有关于房屋的重要事宜需要直接与业主取得联系，打电话一直打不通，您看您那儿有业主其他的联系方式吗？”

  2、“利诱”对方告诉你，如：“我们寄给业主寄优惠券被退回来了，业主现在联系不上，想看您那儿有无另外的的联系方式，或者其他的地址？”

  房屋质量存在问题，业主对地产或施工方不满，可借以充当业主与第三方润滑剂，加强感情联络，博得业主信任。注意事项：

  1、因整改拒交物管费的客户，首先应通过服务让业主感受到物业的服务，进而获得认可和信任。

  2、对于谈费色变的客户，可从其它角度切入。如通知业主收取邮件、通知参加社区活动、或提供其他增值服务等方式联系3、业主，注意在与业主的联络中一定要让业主记住并认识你，这是培养信任的基础条件。

  涉及到赔付的客户，可请研发企业给予一定支持，将结清物管费作为赔付协议的处理项之一，以此促进业主缴费。对于整改过程已建立客情关系的客户，必要时可表达难处，获得业主同情。

  XX（各种称呼），关于XX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控，这方面请您放心。同时，对于您提及的赔付事宜，我们提议您先做整改，待整改事宜完毕后，物业会协助您解决这类问题。对于整改过程，我们将随时与您保持沟通。

  XX，这个事情，小X肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商，但是相对的，也希望XX老师你也能配合我们……

  某些业主对物业服务有过不好的感受，从而拒交物管费，对这种客户，一味的催费，只会加大负面影响，而不催的话，只会使欠费金额慢慢的变大。这时“糖衣炮弹”法就是一个不错的选择。注意事项：

  1、如果业主对我们服务的不满是出于我方责任且是可改正的，一定要先将业主不满意的地方更正，并及时将我们的处理结果反馈给业主。

  3、当园区里有什么活动的时候能短信或者电话的方式特别通知此类业主，让其感到自己是非常关注的。•当园区里举办节日送礼等活动的时候，可以第一先考虑此类业主，让其重新感到茂诚大家庭的温暖。

  1、XX（亲近的称呼），我今天看到您的报事，咱家里的下水道堵塞了啊。现在我们工程部同事帮您修好了吗？……；，以后家里有什么事的话直接找我就行，我带着人过去。

  2、现在我们园区里准备举行XX活动，我看您家里有老人（小孩），有时间能过来参加一下嘛，应该挺有意思的。

  3、现在我们正在调查业主对物业的意见或建议，您也给我们反馈反馈意见，您见多识广肯定比我们想得周到。

  XX业主因与楼上邻居发生冲突，始终没协调下来，导致长期欠费。某天小X看到该户业主的报事记录，便上门询问报事是不是已经处理好，对其中的服务有什么不满意的。过后，小X又以相同的方式向业主间接向业主传递了物业服务的舒心与周到，每次社区有活动小X总是第一时间通知该业主。期间，小X与业主的关系也拉进了，在与业主聊天的过程中，再次谈到与楼上的协调问题，业主也不再强硬。协调问题解决了，业主也主动来交了物管费。

  能联系上业主，但业主一直以工作忙、不在家、无时间来前台等为原因拖欠费用，且迟迟不露面，不交费的客户。招数说明：

  业主非恶意欠费，却迟迟不主动缴纳所欠费用。因电话沟通力度小，故充分的利用各部门资源，利用一切“眼线”，关注业主动向，凡遇到业主均当面提醒，以达到收回欠费目的。注意事项：

  3、通过日常交流，软件，开发信息等可以查到与业主有关联人员的相关信息，可通过告知业主朋友或亲人其欠费的信息，进而使其代为传递信息。

  说线、XX，很久没见你回来了。工作很忙吧！对了提醒您一下。物业费到期了，别忘了哟（保洁员、门岗）!

  2、XX，我们这个办公软件都是联网的，一直显示您家物业费暂未结清，是不是比较忙，把这事忘了啊（前台）？

  对象：部分业主针对某一个自身认为不公平或不合理的问题拒缴物管费（如房屋久未出租、公摊水电不合理等等），在已经过多次解释沟通（我方无责任时），或已解决该问题（我方有责时），但对方仍不肯缴纳物管费想借机得到进一步好处或实惠的业主。

  招数说明：此招将员工与业主间的个人行沟通行为转换为公司层面的正式行为，使客户产生逼迫感，打消其“讨价还价”“你们拿我没办法”“能拖一时是一时”的念头。

  注意事项：1、随催费函一定要附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说明，以免业主答应缴纳后再询问查询，耽误缴纳时间。

  2、催费函寄出1周内，请勿主动联系业主，要知道你找他还是他找你，决定了最终的主动权在谁手上。1周后，如业主未主动联系，应及时与其取得联系，探听情况。

  说线、XX，小X和你沟通这么久，也是想解决这一个问题，我一直认为能通过沟通解决的，那是最好的，小X也不希望你和公司闹僵呀，那对双方都没好处，是吧。但是话又说回来公司作为一个企业而言，它肯定有它的制度和利益在，毕竟它要养活好几千人不是，你觉得呢……（用意：和业主统一战线，减轻业主对经办人的敌意以保证说服力）。

  2、XX，我觉得你还是来交了好，你想，难道你交了我就不为您服务了吗，肯定不可能嘛。相反的你不交，我也没办法向公司交代嘛，人家认认真真缴费的业主都没帮，却帮没缴费的，你说这说得过去吗。而且，你这么拖着，最后公司没有很好的方法还不是只有采取正常法律手段来维权，何必呢（用意：潜台词告诉他，别认为拿他没办法，在法律上他是站不住脚的）。

  3、要不这样，XX，我帮你想想办法，看能不能向公司申请滞纳金的减免，在我能力范围内的，我肯定会帮你争取（用意：对于处在交与不交边缘的客户，给予小利推动其缴纳）。

  所有关怀、催缴均无效，恶意欠费费用3个月上，发2封以上催费函无效的客户。招数说明：

  此招能震慑恶意欠费客户，消除某些客户认为物业是弱势方拿其没办法的观点。法律诉讼有效的文件：

  1、催缴记录，有效期3年以内，需要书面本人签收，或邮局、快递发送记录。2、邮寄地址不准确或退信，与业主联系不上，以业主在物业联系表上登记为准。如空置可将通知贴户门照相，如出租通过租户与业主联系。

  2、《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿相应的损失等违约责任。

  3、《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

  业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿相应的损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

  3、《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主任部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

  4、《物业管理条例》第四十二条：业主应该依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建筑设计企业交纳。

  县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主任部门，应当加强对物业服务收费的监督。

  6、《物业管理条例》第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务公司能够向人民法院起诉。

  业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

  物业服务企业已经按照合同约定和相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

  国务院价格主管部门会同国务院建设行政主任部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主任部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

  4、发改委《物业服务收费管理办法》第八条：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等有关情况做公示。

  5、发改委《物业服务收费管理办法》第九条：业主与物业管理公司能够采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

  6、发改委《物业服务收费管理办法》第十条：建筑设计企业与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

  7、发改委《物业服务收费管理办法》第十五条：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司能够依法追缴。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建筑设计企业原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建筑设计企业全额交纳。

  9、发改委《物业服务收费管理办法》第二十一条：政府价格主管部门会同房地产行政主任部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违背法律规定的行为行政处罚规定》予以处罚。

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